Παγκοσμια μακροοικονομια και αγορές
Ακινητα η πορεια τους για τα επομενα χρονια.
2020 αναγνώστες
Παρασκευή, 17 Ιουλίου 2009
09:43

Οι τιμές των ακινήτων κατά την άποψη μου έπιασαν παράλογα επίπεδα σε σχέση με το επίπεδο μισθών της πλειοψηφείς των Ελλήνων για 2 σημαντικούς λογούς που σιγά-σιγά θα εξαλειφθούν.

α) Υπερβολικά αργός ρυθμός ένταξης νέων περιοχών στο σχέδιο πόλεων.

β) Μαύρο χρήμα από διαφθορά δημοσιών υπαλλήλων , φοροκλεπτών και εγκληματιών που ξέπλεναν χρήματα μέσω των ακινήτων και ανέβαζαν τεχνητά την ζήτηση δίνοντας παράλογα τιμήματα αφού το πρόβλημα τους ήταν το ξέπλυμα και όχι εάν αγόραζαν υπερτιμημένο ακίνητο.

Και οι 2 παράγοντες τα επόμενα χρονιά θα υποχωρήσουν , οπότε θα αφαιρεθεί οξυγόνο από την φωτιά που ανεβάζει τις τιμές των ακινήτων και υποχρεωτικά θα προσγειωθούν σε επίπεδα συμβατά με τους μισθούς του μέσου Έλληνα.

Οι τιμές ήδη σταθεροποιούνται χαμηλότερα στο 90% των περιπτώσεων αφού εδώ και 6-9μηνες οι περισσότεροι κατασκευαστές όταν πας να διαπραγματευτείς μαζί τους στα γραφεία τους (όχι τηλεφωνικά)σου κάνουν έκπτωση 10-20% από τιμές του 2007.

Πράγματι τα ακίνητα είναι "ειδική" επένδυση και ο Έλληνας είναι διατεθειμένος να συνυπολογίσει και άλλους παράγοντες πέρα από τα καθαρά επενδυτικά κριτήρια. Νομίζω ότι λόγω μακροχρόνιας κρίσης οι τιμές θα διολισθήσουν αργά αλλά σταθερά τα επόμενα χρονιά. Δεν περιμένω το -50% από τα υψηλά ... αλλά ίσως σε 5-6 έτη εάν συνυπολογίσουμε και τον πληθωρισμό σε ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΕΣ τιμές ίσως πλησιάσουμε αυτά τα επίπεδα. Μην ξεχνάτε ότι η ακίνητη περιουσία θα φορολογείται όλο και περισσότερο από το σπάταλο κράτος μας και ο πολύς κόσμος θα κατέχει πλέον μονό τα "απαραίτητα" ή τέλος πάντων ότι θεωρεί ότι ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΑ αξίζει τον κόπο να κατέχει. Επίσης νομοτελειακά μετά από χρονιά ο Έλληνας θα πλησιάσει σε λογική τους άλλους Ευρωπαίους που θα βλέπουν το θέμα της ακίνητης περιουσίας όλο και με ποιο ορθολογικά κριτήρια.

Προσωπικά θεωρώ πιθανότερο σενάριο για την επόμενη τριετία ότι οι τιμές ονομαστικά θα είναι 20-30% κάτω από υψηλά ενώ σε πραγματικές τιμές εάν από του χρόνου φουντώσουν τον πληθωρισμό (προσπαθούν) -40% περίπου από υψηλά. Εκεί το βλέπω να ισορροπεί η κατάσταση για αρκετά χρόνια μέχρι η οικονομίες/πληθωρισμός/μισθοί να ανακάμψουν και το κράτος μας αντί να ψάχνει ποιον θα φορολογήσει περισσότερο ... να ψάξει που θα περιορίσει τις σπατάλες

 

Σχόλια

17/07 13:56  cornelsen
Προφανώς τα έχουμε πεί και από τις Συζητήσεις (εγώ ως manola), αλλά ας ανακεφαλαιώσουμε και από εδώ.
1. Η φούσκα δημιουργήθηκε από την συμπίεση των επιτοκίων την οποία εκβίασαν οι κυβερνήσεις όταν αναζήτησαν τον νέο χώρο επενδύσεων μετά το σκάσιμο τής φούσκας dot.com. Το μαύρο χρήμα τοποθετήθηκε και εκεί αλλά δεν δημιούργησε την φούσκα.
2. Για τον αγοραστή η ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα έχει αξία περισσότερο ως κατοικία και λιγότερο ως επένδυση. Άρα, ούτε θα πουληθεί εύκολα από τον κάτοχό της ώστε να δημιουργηθεί πληθωρισμός ακινήτων ούτε θα αφήσει να τού την πάρει η Τράπεζα.
3. Οι εργολάβοι και οι Τράπεζες στην Ελλάδα ήταν πολύ πιό συντηρητικοί στις κινήσεις τους. Δεν πήγαιναν να πουλήσουν μεζονέτες σε επαίτες όπως στις ΗΠΑ. Ας δούμε το διάγραμμα στην σελίδα http://www.econ.yale.edu/~shiller/data/Fig2-1.xls. Εδώ μάλιστα φαίνεται πως οι τιμές έχουν γυρίσει στο 2001.
4. Οι εργολάβοι έχουν βγάλει πολύ χρήμα ώστε να μπορούν να συντηρηθούν από τις περιουσίες πού ήδη έχουν φτιάξει και έχουν επιβραδύνει κατά πολύ τον ρυθμό κατασκευής νέων κατοικιών. Έτσι δεν είχαν πρόβλημα να περιμένουν αφήνοντας να διολισθήσουν κατά τι οι τιμές.
5. Ας μην μιλάμε για την περίπτωση πού οι κατοικίες θα ξεπουλιούνται κάτω από το κόστος. Αυτό δεν έγινε ούτε με τα αυτοκίνητα ούτε με άλλα εμπορεύματα. Αν φτάσουμε σε αυτό το σημείο η κατάσταση των οικονομιών τού πλανήτη θα έχει ξεφύγει άπό κάθε έλεγχο και τότε ούτε και τα μετρητά θα έχουν αξία. ΄Ισως μάλιστα τα ακίνητα να έχουν μεγαλύτερη (ρωτήστε όσους έχουν ζήσει τον πόλεμο).
17/07 13:59  jgeorg
Για να καταλαβω...
Συμφωνεις με την συγκρατημενη διολισθηση/διορθωση των ονομαστικων τους τιμων τα επομενα χρονια?
17/07 14:09  cornelsen
@jgeorg
Το πόσο θα πέσουν οι τιμές εξαρτάται από το μάκρος τής κρίσης και το βάθος της. Δεν μπορώ να πω ένα αυθαίρετο νούμερο διότι δεν μπορώ να γνωρίζω όλες τίς μεταβλητές τής συνάρτησης. Όμως είναι ΛΟΓΙΚΟ οι τιμές να διολισθαίνουν σιγά-σιγά ή να κινούνται οριζόντια χωρίς όμως να πέσουν (εκτός ειδικών εξαιρέσεων) κάτω από το κόστος κατασκευής συν ένα ποσοστό κέρδους που μπορεί να κυμαίνεται από 10 έως 20% ανάλογα με τίς συνθήκες. Δεν βλέπω αυτόν τον "καταρράκτη" υποχώρησης τιμών που περιμένουν από τον Σεπτέμβριο όσοι θέλουν να αγοράσουν.
17/07 15:59  πλουσιος και ατιμος
Επειδή δεν γουστάρω να ξαναγράψω στο blog σου, θέλω να με απορρίψεις από τους σχολιασμούς του.
Διέγραψε με τώρα, διαφορετικά κάθε μέρα θα έρχομαι να σε σχολιάζω γκουρού της ΑΕΓΕΚ, της Μαρφίν και της ΜΙΓ.
Τελικά είσαι μεγάλος κόμπλας και το παίζεις και γκουρουουουουουουουουου.
Έρχομαι και σου λέω μπράβο και μου διαγράφεις τα σχόλια? Γιατί βρε γκουρού?
Βρε δεν βαριέμαι, όσες φορές και αν μου διαγράψεις τα σχόλια μου. Εγώ είμαι πλούσιος και αραχτός. Δεν θα σε αφήσω σε ησυχία. Ή με διαγράφεις απο τους σχολιασμούς του blog σου ή εδώ μέσα θα με έχεις όλο το 24ωρο.

Δώσε μου πίσω το πεντάστερο
να σου δώσω ένα φάσκελο.

πορτοφολας
Θα μου άρεσε ο τίτλος
Τοπικές μικροοικονομίες και πωλήσεις
17/07 16:03  jgeorg
Αυτο το σχολιο μου αρεσει κα θα το αφησω.

Εαν υπαρχει καποια μετοχη σου που δεν εχει παει ακομη στο -99% ... ειδοποιησε με οταν ερθει η ωρα να σου δωσω κανενα φραγκο να κανεις μουαγεν.
17/07 16:09  πλουσιος και ατιμος
Nα πάρε διάβασε. Έτσι θα με αποκλείσεις απο το blog σου.
http://blogs.capitalblogs.gr/showArticle.asp?id=14848&blid=9
Αν κάτι δεν το καταλαβαίνεις να σου του εξηγήσω. Δεν σε κόβω για πολύ σπίρτο.

Ποιό σχόλιο θα μου αφήσεις? Αυτό που μου έχεις σβήσει 15 φορές?
Άφησε μου το πρώτο σχόλιο -που μου διέγραψες- να καταλάβει ο κόσμος γιατί με εκνεύρισες.
Τι -99% μου γράφεις? Πάς καλά?
17/07 16:19  πλουσιος και ατιμος
Αν είσαι ΑΝΤΡΑΣ και φοράς παντελόνια, ξαναβάλε το πρώτο μου σχόλιο. Αυτό που σου είπα ΜΠΡΑΒΟ και ότι σήμερα συμφωνώ μαζί σου και σου βάζω το 6ο πεντάστερο.
Βάλτο βρε και εξήγησε μου γιατί το διέγραψες.
Γιατί βρε γκουρούουουουουουουουου της ΑΕΓΕΚ, της Μαρφιν και της ΜΙΓ το διέγραψες???
Σε έχει τρελλάνει η χασούρα και βλέπεις παραισθήσεις?
22/07 23:23  Antilope
Μέχρι να το σβύσεις γιατί από ότι είδα δεν τολμάς να αφήσεις τα σχόλια των ταύρων
22/07 23:38  Antilope
Μέχρι να το σβύσεις γιατί από ότι είδα δεν τολμάς να αφήσεις τα σχόλια των ταύρων μετά τις σαχλαμάρες που γράφεις κάτσε να δεις τι ζόρισμα τραβάνε οι ταύροι σε σχέση με τα κοιμησμένα αρκουδάκια

http://b.lesseverything.com/assets/2008/9/16/BullShit.gif

όποιος προλάβει απόψε, αύριο η καταρακωμένη αρκούδα θα το έχει σβύσει
Το σχόλιό σας
Για να σχολιάσετε το άρθρο πρέπει να κάνετε Login στο Capital.gr
Αξιολογήστε το άρθρο
23 ψήφοι

 Εκτύπωση
 Αποστολή με e-mail

Αναζήτηση
Προηγούμενα Άρθρα
Τελευταίες δημοσιεύσεις